Loteamento irregulares e clandestino em Garanhuns

Com o crescimento de Garanhuns cresce também os loteamentos na cidade, só que uma porção destes não são regularizados ou clandestinos não obedecendo a da Lei de Parcelamento do Solo Urbano,  LEI N.º 6.766/79.

O loteamento tem implicações sobre o bem-estar da coletividade em geral e não pode ser conceituado como simples exercício do proprietário do solo em dividir a sua propriedade em várias parcelas, com o inequívoco fito de lucro, como se não repercutisse sobre o plano urbanístico do território do Município ou do Distrito Federal.

O parcelamento do solo urbano é o processo urbanístico que tem por finalidade proceder à divisão da gleba, para fins de ocupação. É disciplinado pela Lei nº 6.766/79, que teve sua redação alterada pelas Leis nº 9.785/99, 10.932/04 e recentemente pela Lei nº 11.445/07.

Pela lei o loteamento é “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias excedentes”

A Lei nº 6.766/79 fala sobre todos os requisitos necessários para a criação de loteamento, estribada no plano diretor, que é a legislação municipal destinada a fixar os usos permitidos e os índices urbanísticos de ocupação do solo, estabelecendo a política de desenvolvimento, ordenamento territorial e expansão das cidades.

Podem-se resumir as providências necessárias para a regularização ou a implantação legal de um loteamento urbano, conforme as exigências da Lei Federal nº. 6.766/79.

O loteador deve submeter o projeto do parcelamento à prévia aprovação da Prefeitura do Município, obter o licenciamento ambiental, se o caso, e, depois de aprovado, promover o registro do loteamento no Cartório do Registro de Imóveis, quando, e somente a partir desse momento, poderão ser alienados os lotes a terceiros, como segue dos seguintes preceitos:

Reza o artigo 12 da Lei nº. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo):

“O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal…”.

Dispõe o artigo 18 do mesmo estatuto:

“Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo a registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta dias), sob pena de caducidade da aprovação…”.

Já o artigo 37 do mesmo diploma legal assevera:

“É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado “.

Assim, os projetos de loteamentos, para serem aprovados, devem respeitar as diretrizes para uso do solo urbano, definidas pelo Município, sendo que o empreendedor e interessado apresentar requerimento à Prefeitura, fazendo constar planta do imóvel e todas as informações elencadas pelo legislador no artigo 6º da Lei nº 6.766/79

Alem disso, deverá ser apresentadas certidões atualizadas de matrícula da gleba (artigo 9º), certidão negativa de tributos municipais e o competente instrumento de garantia.

Depois de aprovado pelo poder municipal, o empreendedor e loteador deverá atender o disposto no artigo 18 da Lei nº 6.766/79: submeter ao Registro Imobiliário no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.

O loteamento clandestino ou irregular é todo aquele que não tem autorização, seja porque os órgãos públicos competentes não têm conhecimento de sua existência ou, quando levado a seu conhecimento não adquire a aprovação para sua implementação e comercialização.

                                              

As atividades dos loteadores e empreendedores, devem ser fiscalizadas pelo poder Municipal, através de órgão competente, e além do poder municipal também submetidas ao controle do Ministério Público.

O Ministério Público, é o órgão que tem uma função muito importante e dentre estas funções está a fiscalização co cumprimento da lei.

Nos em que tratam o parcelamento do solo urbano, e loteamento, são embasados na Lei nº 7.347/85, com a importante alteração feita pela Lei nº 10.257/01, que incluiu no rol dos direitos tutelados pela ação civil pública a ordem urbanística, vejamos abaixo o que diz a lei: 

Art. 1º Regem-se pelas disposições desta Lei, sem prejuízo da ação popular, as ações de responsabilidade por danos morais e patrimoniais causados:

l – ao meio-ambiente;

ll – ao consumidor;

III – à ordem urbanística;

IV – a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico;

V – a qualquer outro interesse difuso ou coletivo.

VI – por infração da ordem econômica.

O Ministério Público é legitimado para a defender a ordem jurídica, o regime democrático e bem como os interesses sociais e individuais indisponíveis é oriunda do caput do artigo 127 da Constituição Federal de 1988.

O Ministério Público no procedimento do parcelamento do solo urbano, a Lei nº 6.766/79 prevê 03 (três) hipóteses:

a) Manifestação, no prazo de cinco dias, no procedimento de impugnação ao registro de parcelamento (artigo 19, §2º);

b) Notificação do loteador nos casos de loteamento não registrado ou não regularmente executado (artigo 38, §2º); e

c) Audiência, quando regularizado o loteamento, o loteador promova ação para levantar as prestações depositadas em juízo (artigo 38, §3º).

Atentamos que poder de polícia conferido ao Ministério Público não se restringe somente ao disposto na Lei 6.766/79, pois sua atuação pode se dar forma repressiva e preventiva na esfera cível e esfera criminal.

Para atuar, o Ministério Público, tem que ser provocado, pois não há como iniciar uma fiscalização ampla a ponto de se constatar a existência de loteamentos clandestinos, sem a ajuda da comunidade e de compradores de boa-fé, que foram lesados. 

O CRIME

Ao infligir as normas de que trata a LEI Nº 6.766/79, os loteadores e empreendedores (aquele que vende e o dono das terras), cometem alguns crimes.

                Vejamos porque:

                Com a finalidade livre e consciente os loteadores que vendem frações e assinaram vários contratos de compra e venda de fração ideal de imóvel rural de loteamento irregular, tem pleno conhecimento dos vícios que envolvem a implantação do loteamento, bem como da sua irregularidade.

                Quando o empreendimento não logrou ser licenciado pelos órgãos públicos competentes, tendo sido implantado ao desafio da Lei Federal n. 6.766/79, praticaram crime contra a administração pública com pena de 1 (um) a 5 (cinco) anos de reclusão, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, indenização por danos Moraes e lucros cessantes e sanções administrativas cabíveis.

No que toca ao crime de estelionato, presentes, os elementos constitutivos do tipo, porquanto os loteadores, obtém para si vantagem ilícita em prejuízo alheio, mantendo alguém em erro mediante fraude.

Sendo certo que quando as irregularidades são cometida em concurso de pessoas, esta também consumado o crime de quadrilha, pois este crime se consuma pela simples associação e não pelo resultado da participação conjunta das pessoas associadas. 

Procedimentos para comprar um lote

Deve solicitar do corretor o memorial do terreno/Lote e verificar na prefeitura sé há ou não impedimentos e no Cartório, o melhor método para comprar um lote é fazer uma proposta de compra ao corretor ou à administradora. É importante lembrar que proposta não é contrato, constituindo-se apenas num documento que firma a intenção de compra. Qualquer sinal pago ao corretor vale como parte da entrada (a prazo) ou do valor total (na compra à vista). 

 a) não se deve comprar, nunca, um lote sem visitá-lo antes; isso evita que se compre um brejo, parte de um lote, um morro, uma área preservada, aterrada ou de proteção a mananciais;

b) é importante localizar o terreno mostrado na planta aprovada pela prefeitura, e verificar se tem saneamento básico e serviços como ruas abertas, luz, água, transporte coletivo, estabelecimentos comerciais próximos;

c) antes de comprar, vá a prefeitura; verifique se o loteamento está aprovado e se o cronograma de obras está sendo cumprido. Se a área for de utilidade pública, poderá ser desapropriada. Se o terreno estiver localizado em zona urbana, o loteamento depende da aprovação de vários órgãos públicos. Caso vá comprar chácaras ou sítios, informe-se primeiramente na Delegacia Regional do Incra, para ter certeza que a área está em zona rural.

d) verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o loteamento está registrado; lembre-se de pedir uma certidão de propriedade, com negativa de ônus e alienações. Isto prova que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.

O lote (e todo o loteamento) é irregular e agora?

Quando o comprador de um lote verifica a irregularidade do loteamento deve suspender imediatamente o pagamento das prestações ao “loteador”, passando a depositá-las no Registro de Imóveis, e notificar o “loteador” para que regularize o loteamento. Caso o “loteador” regulariza o loteamento, ele poderá levantar as prestações pagas, podendo o comprador voltar a pagar as prestações diretamente a ele.PRESTE ATENÇÃO – Caso o “loteador” não regularize o loteamento, a Prefeitura poderá promover a regularização, para evitar lesão aos adquirentes dos lotes e aos padrões de desenvolvimento urbano. A regularização pela Prefeitura lhe dará direito ao levantamento das parcelas depositadas pelos compradores no Registro de Imóveis.

Caso a Prefeitura não o faça, o comprador deverá buscar ajuda e consultar um advogado, e fazer denuncia junto ao MINISTERIO PUBLICO e um Advogado.