As obrigações do fiador no contrato de locação

Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança. 

Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas. 

A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento. 

Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor. 

É importante não confundir fiança e aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas títulos de crédito. 

O aval também não tem natureza jurídica subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de crédito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal. 

Entrega das chaves

Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel. 

Essa entrega das chaves, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes. 

O enunciado da Súmula 214 do STJ diz que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Em contratos por prazo determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a concordância do fiador, certo? Depende. 

Nessas situações, a jurisprudência do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428). 

No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse entendimento vale apenas para contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/ 09. 

De acordo com o dispositivo, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Ou seja, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato. 

Diante do novo texto legal, fica nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei 12.112/09 - pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência -, salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória, explicou Salomão. 

Bem de família

É importante atentar também que, uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família. 

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado. 

Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu julgamento no Recurso Extraordinário 407688, segundo o qual o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário, justificou o ministro. 

A medida está amparada no artigo 3º da Lei 8.009/90, que traz expresso: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 

No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar. 

A meu sentir, fere o princípio constitucional de igualdade, não podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior à lei, firmou-se o caráter social da moradia. Este Tribunal, entretanto, acompanhando a decisão da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da aludida exceção, inclusive para os contratos de aluguel anteriores à vigência da Lei nº 8.245/91, apontou Carvalhido. 

A notícia ao lado refere-se aos seguintes processos: AREsp 234428, REsp 1326557, REsp 902796, REsp 1095441, REsp 752856, Ag 803977, REsp 851507, REsp 1088962 e REsp 1049425

Barriga de aluguel é Crime: ‘com punição de até oito anos’

Hoje vi em uma rede social uma garota de 20 anos se oferecendo como barriga de aluguel. Conversando com ela percebi que ela tinha um profundo desconhecimento das normas que regem a barriga de aluguel. 

Então é meu dever alertar que receber dinheiro para gerar um bebê de outro casal é crime no Brasil e pode punir todos os envolvidos no ato, o que pode é emprestar e esse empréstimo tem que ser gratuita e por isso se fala em barriga solidária em que alguém empresta, entre aspas de novo, gratuitamente o útero para gerar uma criança em favor de outra pessoa, ou de outro casal.

Vale lembrar que para a lei de transplantes determina que é crime o comércio de tecidos, órgão e partes do corpo humano, com pena de três a oito anos inclusive para quem promove, intermedeia, ou tem vantagem com isso.

Em relação à barriga solidária o CFM tem uma resolução desse ano, mas há 20 anos ele já vinha regulamentando isso, permitindo a cessão gratuita do útero, ou seja, o empréstimo.

O procedimento é simples o empréstimo é da barriga para que uma pessoa, geralmente parente, mãe, irmã, prima possa levar a gestação em favor de outra mulher ou de outro casal, seja com material genético do casal, ou com material genético retirado de um banco de esperma, ou de óvulo, daí o nome barriga solidária.

Problemas que podem acontecer com a barriga solidária:

1. A dona da barriga decide não entregar o bebê, mas o material genético é do casal que não podia engravidar: Eles têm direito, são pai e mãe. Então, nesse momento você vai ter que ter algum tipo de regulamentação judicial, ou algum tipo de arbitramento pelo juiz de maternidade compartilhada, e quem vai ficar por quanto tempo, virtualmente é como se fosse um divórcio, você vai ter uma regra de guarda compartilhada aplicando uma analogia.
2. A dona na barriga decide não entregar o bebê e o material genético não é do casal: se o casal, por algum motivo, não cedeu material genético próprio, mas veio de um banco de esperma ou de um banco de óvulo, eu entendo que a mãe pode ficar com a criança e eventualmente pode se discutir se o casal pode ser indenizado pela expectativa frustrada, pelo que eles investiram pagando despesas médicas, outros tipos de despesas, e pela expectativa que eles criaram que ele não vai realizar que a mulher se arrependeu.
3. Os pais que não podiam engravidar desistem do bebê com a gestação já em curso: ela pode, em juízo, pedir alimentos porque ela pode dizer que a expectativa dela era só levar a gestação até o parto e depois entregar a criança para o casal e como o casal desistiu, ela vai ter que atingir a maternidade plena, pelo menos até a criança atingir os 18 anos.

Cartão de Crédito Aluguel: Uma alternativa ao fiador

Um novo filão do mercado está surgindo e rapidamente está sendo popularizado, o Cartão de Crédito Aluguel. Esse cartão é destinado para a transação realizada em decorrência de contrato de locação de imóvel residencial e urbano, no território nacional, em IMOBILIÁRIA habilitada a operar com o CARTÃO ALUGUEL CAIXA, utilizado para pagamento do aluguel o LIMITE DE ALUGUEL. A TRANSAÇÃO DE ALUGUEL refere-se a todos os lançamentos mensais decorrentes de um contrato de aluguel.

1. O CARTÃO ALUGUEL em alguns bancos possui dois limites, o LIMITE ROTATIVO e o LIMITE ALUGUEL: 
2. O LIMITE ROTATIVO destina-se à realização de compras de bens e serviços em ESTABELECIMENTOS, bem como saques em dinheiro, dentro dos limites atribuídos pela CAIXA ao TITULAR. 

O LIMITE ALUGUEL destina-se ao pagamento de aluguel de imóvel residencial e urbano nas imobiliárias cadastradas, dentro do território nacional. 

Diante das burocracias na hora de alugar um imóvel, como procurar fiadores, deposito calção etc, os bancos estão oferecendo um Cartão Aluguel que funciona como garantia para quem precisa locar um imóvel de forma ágil e prática.

O Cartão Aluguel é específico para pessoas físicas e oferece ao mercado imobiliário um novo meio de pagamento, que substitui as garantias locatícias tradicionais.

Com ele você terá a tranquilidade de não precisar de fiadores, seguros com preços elevados ou até mesmo realizar depósitos antecipados. Com o cartão você tem a garantia do banco junto à imobiliária, assegurando até 36 meses de aluguel.

O cartão Aluguel também possui a função de crédito, podendo ser utilizado para compras e saques no Brasil e no exterior. O Cartão Aluguel é indicado para Pessoa Física que tenha renda a partir de R$ 1.000,00.

As principais vantagens são:

1. O processo de locação de imóveis é mais ágil e prático; 
2. Maior independência para o locatário e acaba com a necessidade de favores de terceiros;
3. Preço competitivo e maior prazo de parcelamento do mercado (36 vezes).
4. Facilita o pagamento e o controle das despesas com aluguel;
5. Diminui a burocracia e simplifica a análise cadastral.

Porem, como se trata de um cartão de Crédito alguns bancos cobram anuidade que Vaira de R$ 100,00 a R$ 250,00 a taxa de aluguel de 6,67% do valor do aluguel. O prazo Médio do Contrato de Aluguel é de 36 meses.

Para utilização do CARTÃO ALUGUEL no pagamento do contrato de locação, o Inquilino deve preencher e assinar formulário específico no qual consta o valor total do contrato de locação, os 12 meses do contrato, a quantidade de aluguéis presentes na TRANSAÇÃO DE ALUGUEL, bem como os demais dados do contrato firmado.

Antes de optar por essa alternativa ao fiador é recomendável o inquilino a pesquisar outras modalidades como o depósito caução e o seguro-fiança, para avaliar o que sai mais em conta.

O seguro fiança também é uma modalidade que tem valor alto. A despesa extra em um ano equivale a 80% do valor de um aluguel mensal, considerando a cobertura básica oferecida pelas principais empresas do mercado. Em muitas situações verifica-se um impasse na hora de fechar o contrato de locação. Há inquilinos que não conseguem encontrar um fiador e locadores que não consideram o depósito caução vantajoso porque cobre apenas três meses de atraso no pagamento do aluguel.